公設檢測移交

公設檢測與移交是社區管理維護的基礎，攸關住戶切身權益，對於管委會而言，其重要性在於： 

1. 確認設備功能正常與確保社區資產合法性。 
2. 釐清移交前後的法律關係，確立保固期的維修責任歸屬。 
3. 完成法定點交是向主管機關請領公共基金的前提，為社區後續營運提供資金保障。

買新房成立管委會後，把社區的公共設施從建商手上「安全、合法」地接收過來，並拿回屬於社區的「公共基金」，是管委會最重要的任務。以下為您拆解相關法令規定與正確的執行做法：

一、 搞懂基本遊戲規則（法令規定）

1. 誰來負責點交？何時要點交？

• 義務人：點交的法律義務人是「起造人」（通常就是建商）。
• 時間點：建商必須在管委會成立（或推選出管理負責人）後的 7日內，主動會同管委會進行現場檢測與移交。實務上，也可依買賣契約約定（例如領得使用執照後6個月內、公設完工時）來啟動程序。

2. 最重要的黃金觀念：區分「法定項目」與「非法定項目」 這是最多社區卡關的地方！法律並不是規定「所有看得到的問題」都要建商修好才能點交：

• 法定項目（一定要過關）：法規（公寓大廈管理條例第57條）明定只有四大類：水電、機械設施（如電梯/停車設備）、消防設施、各類管線。這些攸關生命安全與基本運作，如果檢測沒通過，建商必須修好，否則主管機關可以開罰。
• 非法定項目（回歸合約保固）：這四大類以外的都算非法定，例如：土木（牆壁裂縫、磁磚空心、油漆）、裝潢、花草樹木（綠化）、健身房器材等。這些屬於買賣合約的私權保固範圍。 

二、 公設點交的正確做法（5大步驟）

第一步：決定檢測方式（自己來 or 花錢請專家）管委會可以選擇兩種方式進行檢測：

• 管委會自行點交：優點是省錢；缺點是管委會可能缺乏機電、消防專業，較難抓到重點。
• 委託專業廠商（第三方驗屋）：優點是有建築、機電專家協助把關；缺點是需要花費十幾萬到幾十萬元不等的費用。若要動用社區公共基金聘請，需經過「區分所有權人會議（區權會）」決議通過。

第二步：向建商索取必備的「社區身分證」在現場檢測前，管委會務必請建商準備好以下重要文件，這攸關未來幾十年的維修保養：

• 建築物竣工圖說（含水電、機電、消防管線圖）。• 使用執照謄本。
• 設施設備使用維護手冊、廠商聯絡資料。
• 各項檢驗證明（如無輻射鋼筋、防焰證明等）。

第三步：現場檢測與記錄• 雙方約定時間，管委會（或委託的專業廠商）與建商代表一起到現場，依據圖說與檢查表逐項測試（例如：燈會不會亮、水會不會通、電梯運作是否正常、消防警報會不會響）。

• 重點：當天一定要做成書面紀錄並雙方簽名確認，作為後續要求改善的依據。

第四步：遇到缺失的「分流」處理智慧點交一定會發現缺失，請保持理性，採取「分流處理」才不會害社區沒錢可用：

• 針對「法定項目」缺失：要求建商限期改善（通常建議3個月內），修好後再複驗。若建商死不處理，管委會可通報縣市政府公寓主管機關，政府可對建商開罰 4萬到 20萬元，並得連續處罰。
• 針對「非法定項目」缺失（如磁磚裂、樹枯死）：這類問題政府無法直接開罰。正確做法是先把合格的法定項目簽字點交，針對非法定瑕疵在點交表上註明「保留權利、列管改善」，讓社區先拿到公共基金。後續再透過合約要求保固修繕，或找消保官、區公所調解處理。

第五步：完成移交，領取「公共基金」當法定項目的功能都確認正常無誤，雙方在「公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備點交表」上簽名蓋章，點交就算完成。 接著，管委會就可以拿著這份簽准的點交表、報備證明等文件，向縣市政府申請提領建商當初依法提撥的**「公共基金」**。有了這筆錢，社區就能正式聘請總幹事、保全、清潔人員，讓生活步入正軌。

💡 總結小叮嚀： 公設點交的目的不是要刁難建商，追求「藝術品」般的完美，而是確保設施的「功能正常」與「釐清保固責任」。千萬不要因為幾塊磁磚的色差（非法定項目），而拒絕簽署法定項目的點交表，這會導致社區無法領取公共基金，最後受害的反而會是全體住戶的居住品質。

______我們提供的服務方案

方案一｜顧問型服務方案

（一）服務費用：依社區規模（戶數）報價

（二）服務內容

1. 協商檢測計劃：
2. 檢視書圖文件：
3. 協助雙方辦理移交：
4. 協助公共基金申請：

（二）適用對象：透天社區、品牌建商

方案二｜專案型服務方案

（一）服務費用：依社區規模（戶數）報價

（二）服務內容

1. 協商檢測計劃：
2. 檢視書圖文件：
3. 監督檢測廠商執行：
4. 督促建商改善缺失：
5. 協助雙方辦理移交：
6. 協助公共基金申請：

（三）適用對象：公寓華夏、非品牌建商

以上服務均不包含下列事項（需另行協議及報價）

1. 現場實際檢測作業
2. 衍生法律訴訟出席